Reestruturação do XPML11 coloca Tietê Plaza no centro de decisões sobre vendas e dívida
O maior fundo imobiliário de shoppings do mercado brasileiro, XPML11, vem avaliando medidas para captar recursos e quitar parcelas de compras contratadas a prazo que vencem no fim do ano. Entre as alternativas anunciadas pela gestão estão a venda total ou parcial de ativos do portfólio e a emissão de dívida, segundo declarações do gestor Felipe Teatini reproduzidas em reportagem da Suno.
Os números e as opções em análise: a gestão calcula que os pagamentos a vencer podem somar cerca de R$ 780 milhões, já com juros incorporados, e que o fundo precisa captar algo em torno de R$ 350 milhões, considerando recursos em caixa e fluxo projetado até dezembro, conforme o relatório citado pela Suno. Teatini declarou que o XPML11 não corre risco de “quebrar” e que a intenção é evitar nova elevação da alavancagem, mas reconheceu que o custo do capital hoje é mais alto por causa da Selic em 15% ao ano.
Como alternativas, o gestor mencionou a venda de ativos — integral ou parcial — para reposicionar o portfólio e voltar a priorizar participações minoritárias em empreendimentos líderes, além da possibilidade de ampliar alavancagem por meio de operações estruturadas. Essas operações estruturadas podem ser condicionadas à receita de um ou mais shoppings do portfólio, o que, segundo a própria gestão, poderia reduzir margens e, no médio prazo, impactar os dividendos repassados aos cotistas.
Tietê Plaza no tabuleiro: o XPML11 detém participações relevantes em centros comerciais adquiridos em operações do ano passado — entre eles, participação majoritária de 90% no Tietê Plaza Shopping, na Zona Norte de São Paulo, reportada pela Suno. Embora a gestão não tenha indicado publicamente quais ativos seriam efetivamente vendidos, a combinação de participação majoritária em alguns empreendimentos e a busca por ganho de capital com alienações apontada por Teatini coloca centros como o Tietê Plaza em posição estratégica no debate sobre o reposicionamento do portfólio.
Investimentos em atrações e pistas sobre receita: na prática, o Tietê Plaza segue recebendo investimentos e novos operadores. Segundo a matéria do PasseiosKids, a partir de 23 de agosto o shopping passou a abrigar a Arena Star Laser, um espaço de mais de 220 m² voltado a crianças de 2 a 14 anos, com bilheteria paga e programação diária. A presença de atrações pagas dentro do shopping reforça que alguns ativos do portfólio geram receitas diretas além do aluguel — um fator que, conforme a gestão do XPML11 mencionou, pode ser considerado na estruturação de operações de dívida atreladas a receita.
O que está claro — e o que não está: a partir das informações disponíveis, é público que o XPML11 busca alternativas para captar recursos e que tem entre suas opções venda de ativos e emissão de dívida; também é fato que o fundo tem participações relevantes em propriedades como o Tietê Plaza e que o shopping segue trazendo atrações pagas. O gestor afirmou existir negociação em andamento que pode destravar ganho de capital, e admitiu que uma ampliação da alavancagem poderia reduzir o fluxo de dividendos no médio prazo.
Por outro lado, os documentos e reportagens consultadas não trazem declarações diretas nem do fundo nem da administração do Tietê Plaza sobre medidas operacionais específicas para lojistas, manutenção, alocação de espaços comerciais ou cortes de investimento que possam decorrer dessas decisões financeiras. Também não há anúncio público de venda ou intenção definitiva de alienar o Tietê Plaza — apenas a menção, pela gestão do XPML11, à possibilidade de vendas de ativos como instrumento para reequilibrar o portfólio.
Em resumo: o XPML11 enfrenta uma equação financeira com pagamentos contratados e custo de capital elevado. As opções em debate — venda integral ou parcial de ativos, emissão de dívida e operações estruturadas lastreadas em receitas — têm potencial para reposicionar o portfólio e alterar a dinâmica de retorno aos cotistas. O Tietê Plaza, por deter participação relevante do fundo e por continuar atraindo público com novidades como a Arena Star Laser, surge como ativo estratégico no centro dessas decisões, mas não há, nas informações levantadas, confirmação de medidas concretas que mudem imediatamente a operação do shopping ou o dia a dia de seus lojistas.